Mehrkostenzuschlag bei Änderungen von Bauplan und Baubeschrieb Print 23.04.2014
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Mehrkostenzuschlag bei Änderungen von Bauplan und Baubeschrieb


Autor: Diem, Romano

In sehr vielen baurechtlichen Verträgen, die üblicherweise als Kaufverträge betitelt werden, obwohl die Wohnung / das Haus noch gar nicht erstellt ist, können die «Käufer» vor Baubeginn oder erst im Verlaufe der Bautätigkeit Änderungswünsche anbringen, die - sofern dies ohne Bauverzögerung noch möglich ist - bereitwillig vom «Verkäufer» berücksichtigt werden. Allerdings wird in der Regel ein Architektenhonorar von in der Regel 13% bis sogar über 20% auf alle Mehrkosten dazu geschlagen. Das ist in vielen Fällen so nicht korrekt.

Die Passage im Bauvertrag


In den eingangs erwähnten Verträgen steht jeweils sinngemäss, dass die Käufer Änderungswünsche anbringen können und diese Wünsche berücksichtigt würden, soweit dies «der geordnete Baufortschritt» zulasse. Und ferner, dass auf solche Änderungswünsche ein zusätzliches Architektenhonorar anfalle von häufig ca. 18% für Planänderungen und Änderungen vom Baubeschrieb im Sinne einer Umtriebsentschädigung. Diese 18% würden sodann mit der Mehrkostenabrechnung am Schluss in Rechnung gestellt.

Ein solcher Satz könnte etwa so formuliert sein: «Die Kosten für Abänderungen zu den vorgenannten Planunterlagen und Baubeschrieben gehen allein zulasten der Käuferschaft + 15% der Mehrkosten für Umtriebe zugunsten des Architekten zuzüglich Mehrwertsteuer» (tatsächliches Beispiel aus der Praxis).

Zu den Baukosten


Oft werden den Käufern bereits bei Vertragsabschluss Varianten hinsichtlich der Qualität oder des Materials offeriert. Sie können also z.B. einen bestimmten Boden aus Steinplatten wählen oder anstelle der Steinplatten eine bestimmte Art Parkett. Wenn hier bereits Mehrkosten irgendeiner Art (siehe unten) anfallen sollen, dann muss dies deutlich im Vertrag stehen, denn bei einer Auswahl von Varianten muss der Auswählende nicht mit Mehrkosten rechnen.

Auch dann, wenn die Käufer nicht die offerierten Steinplatten wählen, sondern bedeutend Luxuriösere, sollten vernünftigerweise keine eigentlichen Mehrkosten anfallen, sondern dann müsste (jedenfalls in einem Zeitpunkt vor der Beurkundung) der Kaufpreis angepasst werden. In einem Zeitpunkt nach Abschluss des Vertrags müsste der Verkäufer, wenn er ein korrekter Verkäufer sein will, den Käufern mitteilen, dass bloss eine zum Gesamtpreis hinzukommende Rechnung folgen werde, weil der Luxusanteil beim Plattenboden in der Kaufpreiskalkulation nicht enthalten war. Um Mehrkosten im Sinne des oben erwähnten Zitats handelt es sich jedoch auf keinen Fall.

Zu den Mehrkosten


Änderung vom Baubeschrieb


Dass die zitierten Mehrkosten von 15% plus Steuer auch dann anfallen sollen, wenn bloss der Baubeschrieb ändert, erscheint als durch nichts gerechtfertigt. In der Praxis ist gerade bei Einfamilienhäusern der Baubeschrieb sehr oft fürchterlich rudimentär abgefasst (z.B. bloss: «Parkett oder Steinboden nach Wahl») was keine Kostenerhöhung rechtfertigt, wenn man nun einen überaus kostbaren Steinboden will.

Zudem ist aus rechtlicher Sicht nicht einzusehen, warum ein Baubeschrieb überhaupt abgeändert werden soll. Mit der Wahl des luxuriösen Bodens hat man ja den öffentlich beurkundeten Vertrag mit seinen integrierenden Bestandteilen (Pläne, Baubeschrieb) nur in einem unwesentlichen Punkt geändert. Dieser Punkt berührt aber nun den Grund für das qualifizierte Schrifterfordernis überhaupt nicht, weswegen man nur schriftlich festhalten sollte, dass beide Parteien übereinstimmend im Bereich Bodenbelag eine Änderung vorgenommen haben. Eine nochmalige öffentliche Beurkundung ist ja keineswegs erforderlich. Wo also sollten dann «Unkosten» anfallen, die eine prozentuale Preiserhöhung rechtfertigen würden?

Planänderungen


Wenn nachträgliche Ausbauwünsche eine Planänderung nach sich ziehen, so ist völlig unbestritten, dass die zitierte Textstelle aus dem Beispiel oben greift. Der Käufer hat diese Vertragsbestimmung unterzeichnet und muss sie gegen sich gelten lassen. Wenn also zum Beispiel im Baubeschrieb steht, dass eine manuell zu bedienende Markise im Gesamtpreis inbegriffen ist und der Käufer aber doch lieber eine elektrisch betriebene Markise haben will, so ist klar, dass die Baupläne geändert werden müssen, denn der Elektriker muss zusätzlich einen Elektromotor anschliessen.

Wenn hingegen im Gesamtpreis eine kleine und günstige Waschmaschine enthalten ist und die Käufer eine exklusive, grosse Waschmaschine haben wollen, besteht kein Grund irgendwelche Pläne zu ändern, es sei denn, der Elektroanschluss müsse verändert werden, was aber in der Regel nicht der Fall sein sollte. Einen Mehraufwand betreffend die Bestellung der luxuriösen Waschmaschine hat der Verkäufer ebenfalls nicht und wenn doch kann er die Aufwendungen zu seinem üblichen Stundenansatz in Rechnung stellen.

Häufigste Einnahmequelle: Die Küche


Die Haupteinnahmequelle unter der Rubrik «Bestellungsänderung durch den Käufer» ist in der Regel die Küche. Oft wird durchaus berechnend eine dermassen billige Küche in den Baubeschrieb aufgenommen, dass beiden Parteien von Beginn weg klar ist: diese Küche will niemand. Also wird eine andere Küche bestellt. Nun ist klar, dass in der Regel Planänderungen vorgenommen werden müssen. Betroffen davon ist regelmässig nicht bloss der Elektriker sondern auch der Maurer, Gipser etc.

Wenn man aber den Gesamtwert als Mehrkosten in die Schlussabrechnung einsetzt, so ist dies nur teilweise richtig, denn der Kostenanteil, der sich bloss auf Qualitätsunterschiede bezieht (z.B. teures Holz statt billiges Holz) bewirkt eben gerade keine Planänderungen. Man muss daher folgerichtig diejenigen Anteile, welche sich auf tatsächliche Planänderungen beziehen von jenen Anteilen trennen, die sich auf blosse Qualitätsunterschiede beziehen.

Man hat es also letztlich mit zwei Arten von Mehrkosten zu tun: Da sind einerseits die Mehrkosten, die sich bloss auf Unterschiede in der Qualität beziehen und andererseits jene Mehrkosten, die eine Planänderung nach sich ziehen. In der Schlussabrechung muss man daher einerseits Mehrkosten ausweisen, bei denen der Mehrkostenzuschlag (15% plus Mwst) nicht anfällt und andererseits die Mehrkosten, die tatsächlich eine Planänderung bewirkt haben.
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